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关于印发辛集市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易规则办法的通知

发布日期:2022年08月11日

 

 

辛政办规〔2022〕2号

 

完美体育办公室

关于印发辛集市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易规则办法的通知

 

各乡、镇人民政府,市政府各部门:

《辛集市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易规则办法》已经第十届人民政府第十五次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真抓好贯彻落实。

 

 

                          完美体育办公室

                   2022年8月5日       


 

辛集市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易规则办法

 

第一章  总则

第一条  为进一步完善辛集市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场(以下简称土地二级市场),加强市场管理,盘活存量土地,优化土地资源配置,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规和《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)《河北省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(冀政办字〔2019〕79号)的有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内建设用地使用权转让、出租、抵押的交易行为。法律法规另有规定的,从其规定。

第三条  市场交易必须充分尊重权利人意愿,保障市场主体合法权益,实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等交易建设用地使用权。

第四条  本办法所称的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易是指建设用地使用权人将依法取得的建设用地使用权进行转让、出租、抵押的交易行为,建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

涉及到房地产交易的,应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规规定。

已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押,可参照本办法执行。

第五条  市自然资源规划局负责本市土地二级市场的市场建设、指导培训、规则制定、监督管理等工作。

以本市现有不动产统一登记为基础,按照交易、登记一体化建设原则,设置登记、交易服务窗口,提供交易场所,汇集交易信息,办理交易事务,建立城乡统一的土地二级市场交易平台,统一管理全市土地二级市场交易。

土地二级市场在市自然资源确权登记中心挂牌,为本市土地二级市场交易承办机构(以下简称“交易机构”)。

第六条  市自然资源规划局建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。交易双方可利用土地二级市场交易平台发布和获取市场信息,自行协商交易或者委托土地二级市场交易平台公开交易,达成一致后签订合同并办理不动产登记手续。

第二章  交易条件

第七条  建设用地使用权交易,应当依法取得建设用地权属证书及地上建筑物、其他附着物权属证书或证明。

第八条  建设用地使用权转让,不改变土地和地上建筑物利用现状的,可以按证载用途转让。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的,按照房地产转让相关法律法规规定,办理房地产转让相关手续。

第九条  建设用地使用权转让涉及国有资产的,应经国有资产管理部门或上级主管部门批准。

第十条  有下列情形之一的,建设用地使用权不得转让、出租、抵押:

(一)未依法取得建设用地权属证书的;

(二)建设用地及其地上建筑物权属不清、有争议的;

(三)以出让方式取得建设用地使用权的,未按照出让合同约定投资开发,未完成开发投资总额25%以上的,或者属于成片开发土地,未形成工业用地或者其他建设用地条件的;

(四)由纪委监委、司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制建设用地使用权交易的;

(五)未按划拨决定书规定或出让合同约定动工开发建设,因企业自身原因被认定为闲置土地的;

(六)依法收回建设用地使用权的;

(七)共有建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物进行交易,未经其他共有人书面同意的;

(八)法律法规规定禁止交易的其他情形。

第三章  建设用地使用权转让

第十一条  本办法所称建设用地使用权转让,是指各类导致建设用地使用权转移的行为,包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。国有企业单位改制涉及的建设用地使用权转移和公司股权转让,不纳入建设用地使用权转让范围。

第十二条  建设用地使用权转让时,应当附具原有规划条件。转让后原划拨决定书规定或出让合同约定的权利、义务随之转移。转让后建设用地使用年限为原出让年限减去已使用年限后的剩余年限。

第十三条  以划拨方式取得的建设用地使用权转让,需经市政府依法批准,转让后土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴土地出让价款,按转移登记办理;政府机构、事业单位和国有独资公司之间划转国有建设用地使用权,划转后符合《划拨用地目录》保留划拨方式使用的,划入方可持土地资产划转批准文件及划转协议,直接办理土地转移登记手续;土地用途不符合《划拨用地目录》的,在符合现行规划的前提下,经依法批准,市自然资源规划局可以协议出让方与受让方签订出让合同,由受让方补缴土地出让价款。

法律法规以及划拨决定书明确规定应当由政府收回建设用地使用权的除外。

为解决全市国有划拨土地上非住宅房屋办理不动产登记问题,本着“尊重历史、面对现实,解决遗留问题,维护使用者的合法权益,防止国有资产流失”的原则,不动产统一登记制度实施前,划拨土地上房屋已办理房产登记,土地使用权未转移的,划拨建设用地使用权转让应当办理土地协议出让手续,补交土地出让价款。为完善土地使用权出让手续,降低成本,简化操作程序,以原划拨土地使用权人意见、土地估价报告、补交土地出让金相关票据及不动产登记记事记载等为依据,不再履行国有建设用地使用权出让报批手续;原规划用途与现行规划用途冲突的,按原规划用途认定,容积率按房产证面积除以土地证面积核定,出让时不重新设定规划建设条件,出让后地上建筑物、构筑物不得进行再开发建设,如需改建、扩建、新建需按现行规划条件审批;土地使用权出让年限从房屋所在宗地同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算,确定出让土地使用权截止日,此后其他各套房屋转让时,其土地出让年限相应缩短,以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日;按《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发〔2018〕4号)进行评估,补交土地出让价款;土地出让价款由市自然资源确权登记中心在办理上述业务时核定并推送税务部门,由税务部门收取。

国有划拨土地上非住宅项目有下列情形之一的,不得办理不动产权登记:

(一)无合法的房地产权属来源的;

(二)房屋、土地权属有争议的;

(三)共有房地产,未经共有人书面同意的;

(四)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(五)依法收回土地使用权的;

(六)法律、法规规定禁止转让的其他情形。

第十四条  以出让方式取得的建设用地使用权转让,在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下,应充分保障交易自由,依法办理转移登记手续;原出让合同对转让条件另有约定的,从其约定。

第十五条  以出让方式取得的建设用地使用权转让,未完成开发投资总额百分之二十五的,按照“先投入后转让”的原则,允许转让双方先办理预告登记,为受让人颁发不动产预告登记证明,待达到法定转让要求时,再办理不动产转移登记。不动产预告登记证明可作为办理建设项目开发建设等相关审批手续的依据。

第十六条  以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让,参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定,不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准;转让后,可保留为作价出资或入股方式,也可以根据权利人申请,直接变更为出让方式。

第十七条  国有企事业单位改制以作价出资或者入股、授权经营方式处置的国有建设用地,依据法律法规改变用途、容积率等规划条件的,应报经市自然资源规划局同意,并报市政府批准,按规定调整补交出让金。

第十八条  在建建筑物转让,在不改变行政许可内容的前提下,受让人可以凭不动产权属证书或原国有建设用地使用权有偿使用合同、转让合同办理转让后的行政许可手续。转让前核发的行政许可证件继续有效,可凭此证件直接用于办理不动产登记。

第十九条  宗地一经确定,不得随意分割。确需分割转让的,在符合划拨决定书规定或出让合同约定前提下,应满足以下条件:

(一)分割后的地块具备独立分宗条件,涉及公共配套设施建设和使用的,转让双方应在合同中明确有关权利义务;

(二)拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得相关权利人同意,不得损害权利人合法权益。

第二十条  本办法所称的建设用地使用权分割转让,是指不动产权利人在依法登记取得建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权后,将整宗建设用地分割为两宗或两宗以上并进行转让的行为或将依法登记取得的建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权“连房带地”转让的行为。

第二十一条  有下列情形之一的,建设用地使用权分割转让不予批准:

(一)划拨决定书规定或出让合同约定不得分割转让的;

(二)工业项目配套建设的行政办公及生活服务设施占用的建设用地不得分割转让;

(三)法律法规规定不得分割转让的其他情形。

第二十二条  建设用地使用权分割转让,应当经市自然资源规划局批准。

第二十三条  对于落实医养结合、科教用地兼容服务设施等产业用地政策供应的宗地,法律法规及相关规范性文件有明确限制分割转让规定的,原则上应将限制要求写入划拨决定书或有偿使用合同,在分割转让审批中予以落实。

第四章  建设用地使用权出租

第二十四条  本办法所称的建设用地使用权出租,是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

建设用地使用权出租的,出租人与承租人应签订建设用地使用权出租合同,出租期限不得超过建设用地使用权剩余年限,且最高不得超过20年。

第二十五条  以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的,不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。全部或部分国有建设用地使用权出租后,有偿使用合同载明的权利、义务仍由建设用地使用权人承担。

第二十六条  以划拨方式取得的建设用地使用权出租,应按有关规定上缴租金中所含土地收益,纳入土地出让收入管理。宗地长期出租,或部分用于出租且可分割的,应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度,出租人依法申报并缴纳相关收益的,不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

第二十七条  交易机构应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所,制定规范的出租合同文本,提供交易鉴证服务,保障权利人的合法权益。统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据,定期发布出租市场动态信息和指南。

第五章  建设用地使用权抵押

第二十八条  本办法所称的建设用地使用权抵押,是指为担保债务的履行,债务人或第三人将建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权作为抵押财产抵押给债权人,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权以抵押财产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。

第二十九条  自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续,涉及债权债务合同的需符合有关法律法规的规定。

第三十条  公司、企业、其他经济组织和个人依法取得的划拨土地使用权连同地上建筑物、其他附着物所有权可以依法依规一起设定抵押权,划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入,有关要求可以在抵押合同、不动产登记簿及不动产登记证明中进行记载。划拨土地抵押时,市自然资源规划局依法办理抵押登记手续,即视同批准,不必再另行办理抵押审批手续。

第三十一条  以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。

第三十二条  以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

第三十三条  工业用途的建设用地使用权抵押的,该宗地范围内符合登记条件的房屋等建筑物、其他附着物所有权原则上应一并整体抵押。

第三十四条  自然人、企业之间订立的债权债务主合同符合法律法规规定的,自然人、企业可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押登记。

第三十五条  允许营利性的养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权为自身债务提供担保,设立抵押权。抵押权实现后,建设用地使用权及地上建筑物所有权的受让人应承诺保障原有经营活动持续稳定,确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。

第六章  服务与监管

第三十六条  市自然资源规划局按照职责分工负责做好土地二级市场建设运行和管理工作。市发展改革、司法、财政、住房城乡建设、市场监督管理、行政审批、税务、金融办、经济开发区等部门按照各自职责,配合做好相关工作。

第三十七条  土地二级市场交易应遵循以下原则:

(一)公开、公平、公正;

(二)诚实、信用、自愿;

(三)规范、便捷、安全。 

第三十八条  土地二级市场交易应当构建线下线上相融合的交易模式,建立覆盖全市的土地交易市场体系,形成公开、规范、完善的市场运行机制。交易机构应当加强交易管理与不动产登记的有序衔接,市行政审批局在交易大厅可以为交易、登记、税务、金融等相关部门或机构提供办事窗口,大力发展“互联网+政务服务”,积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”,大力精简证明材料,压缩办理时间,提高办事效率和服务水平。

第三十九条  市行政审批局应配合交易机构建立线下有形市场,包括设置转让、出租、抵押等交易事项办理窗口以及供求信息收集发布、交易咨询、交易中介等服务窗口,配置交易信息显示屏等公开交易配套设施,为交易各方提供一站式便捷服务。

第四十条  自然资源部开发了全国统一的二级市场交易平台,在各地试用后正在进行修改完善。待上线后交易机构立即使用。

第四十一条  土地二级市场交易可以采取招标、拍卖、挂牌、协议方式进行,也可以采取法律、法规、规章规定的其他方式。

采取招标、拍卖、挂牌竞价方式交易的,由土地使用权人选择竞价机构组织竞价活动。

第四十二条  土地二级市场交易应当遵循下列程序:

(一)提交交易申请。交易双方或者转让人向交易机构提出交易申请。

(二)信息核验。交易机构核验宗地权利状况、出让价款缴纳情况、是否存在限制交易的情形等。

(三)发布交易信息。需要公开交易的,经复核后,在线下线上交易市场公开发布交易信息。交易信息应当包括拟交易宗地的权利人位置、四至、面积、年限、用途、使用权类型、土地利用现状拟交易价格、交易方式、联系人、联系电话、提交申请的地点及期限等内容。

(四)签订交易合同。交易双方当事人签订国有建设用地使用权转让合同、出租合同或抵押合同。

(五)缴纳价款和税费。受让人缴纳价款,交易双方按照规定缴纳相关税费。

(六)办理登记。交易双方凭合同、成交确认书、价款和税费缴纳凭证等,申请办理不动产登记。

第四十三条  交易机构将交易结果在土地交易平台公示,并将交易数据上传土地市场动态监测监管系统。

第四十四条  交易机构可以通过公开方式确定服务机构并向社会公开,供交易双方自由选择,为交易双方提供推介、展示、咨询、估价、经纪、交易资金监管等服务,产生的有关费用由交易双方承担。

第四十五条  交易机构不得为交易双方指定服务机构。交易双方不能自行选择服务机构的,可从土地二级市场服务机构名录中随机抽取。

第四十六条  交易机构应当加强对服务机构的指导和监督,引导其诚信经营,将失信的服务机构从名录中删除,并限制其三年内不得参加本行政区域内的土地二级市场交易服务。

第四十七条  市自然资源规划局会同市财政、发展改革、行政审批、税务、住房城乡建设等部门建立健全信息平台互通共享机制,实现信息的及时推送。

第四十八条  市自然资源规划局应当强化土地一、二级市场的联动,加强土地投放总量、结构、时序等衔接,加强对土地市场的整体调控。

第四十九条  交易机构应当加强土地二级市场交易监管:

(一)对划拨决定书规定或出让合同约定的建设用地使用权转让、出租、抵押事项进行审查,对违反有关法律法规或不符合划拨决定书规定、出让合同约定的,不予办理相关手续;

(二)建设用地使用权转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定;

(三)交易价格监管。国有建设用地使用权转让的,交易双方应当如实申报转让价格,转让价格比标定地价低20%以上的,市政府可行使优先购买权。

第五十条  交易双方要求资金监管的,交易机构可以设立监管账户,为交易双方提供交易资金监管服务。

第五十一条  申请交易资金监管的,受让人按合同约定将部分或全部转让成交价款划入交易资金监管账户,待完成不动产转移登记后,交易机构向监管银行出具《交易资金划转通知书》并发送纸质或电子指令,由监管银行将交易资金划入转让人账户。

第五十二条  金融监督管理部门推动银行业金融机构定期对金融不良土地资产进行梳理排查,甄别筛选不良土地资产企业名单、宗地底数,依法分期分批推动金融不良土地资产进入土地二级市场公开推介交易。

第五十三条  市自然资源规划、发展改革等相关部门应当把低效用地、闲散用地纳入土地二级市场,公开推介交易,加快盘活利用。

第五十四条  在线下线上土地二级市场设立交易投诉举报电话、邮箱、微信等,畅通交易诉求反映渠道,对市场管理人员、业务承办人员、中介机构及从业人员、交易主体等进行社会监督。

第七章  附则

第五十五条  本办法所称的“开发投资总额”一般可以发展改革局或行政审批局出具的审批、核准、备案等立项文件记载的建设项目总投资额为计算依据。没有立项文件的,可以委托工程咨询单位、资产评估机构、会计师事务所等专业机构进行评估确定其总投资额。开发投资总额、已完成投资额均不含建设用地使用权出让价款和向国家缴纳的相关税费。

第五十六条  本办法由市自然资源规划局负责解释,自发布之日起实施,有效期三年。

 

复件:土地二级市场交易服务机构管理细则


附件

 

土地二级市场交易服务机构管理细则

 

第一条  土地二级市场交易承办机构应通过公开方式确定土地二级市场交易过程中测绘、评估、拍卖等服务机构,并制作名录向社会公开,供交易双方自由选择,产生的有关费用由交易双方承担。(非入库服务机构也可为交易提供服务,入库机构仅为推荐)

第二条  土地二级市场交易服务机构应当具备法律、行政法规规定的条件,执业中严格执行行业技术规范和技术规程的要求。

第三条  土地二级市场交易承办机构不得为交易双方指定土地二级市场交易服务机构。土地二级市场交易双方意见不一致不能自行选择土地二级市场交易服务机构的,由土地二级市场交易承办机构从土地二级市场交易服务机构名录中随机抽取。

第四条  土地二级市场交易服务机构应当按照土地二级市场交易承办机构的要求提供纸质资料和电子数据。

第五条  土地二级市场交易服务机构有下列情形之一的,纳入联合惩戒名单:

(一)损害委托人或其他人的利益,以不正当手段谋取私利;

(二)故意提供虚假信息,资料,出具虚假报告及其他文件的;

(三)交易机构应采取随机方式,每年从交易中抽取30%的交易案例,通过书面检查、实地检查、网络监测等方式进行检查,发现存在重大问题的;

(四)违反其他法律、法规的行为。

第六条  交易机构应当将纳入失信名单的土地二级市场交易服务机构从名录中删除,并限制其三年内不得参加本行政区域内的土地二级市场交易服务。

第七条  市场主体信用信息应当及时在信息平台向社会公示,并向社会公众提供查询服务。


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